DIY型賃貸借とは？オーナー向けに契約・原状回復・トラブル対策を解説

空室対策として注目される「DIY型賃貸借」は、借主の意向を反映した改修を前提に募集できる仕組みです。一方で、通常の賃貸借よりも契約内容の設計が重要で、DIY可能範囲や原状回復の取り決めが曖昧だと退去時のトラブルにつながりやすくなります。

• DIY型賃貸借とは何か、通常の賃貸借とどう違うかがわかります
• オーナーにとってのメリット・デメリットと、向く物件の考え方がわかります
• 契約で決めるべきDIY可能範囲、原状回復、費用負担、トラブル防止策が整理できます

DIY型賃貸借の基本から、オーナーにとってのメリット・注意点、DIY可能範囲の決め方、原状回復や費用負担の整理、トラブルを防ぐ契約実務まで順に確認していきましょう。

注：本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の契約・法的判断を示すものではありません。2026年3月時点で確認できる公的資料をもとに整理していますが、契約締結前には管理会社、宅建士、弁護士などへ確認してください。

DIY型賃貸借とは？通常の賃貸借との違い

DIY型賃貸借は、借主の改修を一定範囲で認める代わりに、工事内容や原状回復のルールを事前に決めておく賃貸借契約です。

DIY型賃貸借とは、借主の意向を反映して住宅の改修を行える賃貸借契約、またはその物件を指します。国土交通省の家主向けDIY型賃貸借の手引きでは、借主本人が施工する場合だけでなく、借主が専門業者へ工事を依頼する場合も含めて整理されています。

通常の賃貸借では、貸主が内装や設備を整えた状態で募集し、借主は原則として大きな改修を行いません。これに対しDIY型賃貸借では、一定の条件のもとで借主による改修を認める代わりに、工事内容や費用負担、退去時の扱いを契約で明確に定めるのが特徴です。

背景として、空室対策の必要性は高まっています。総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、空き家は900万戸、空き家率は13.8％で過去最高となっています。こうした中で、募集条件の差別化を図る選択肢の一つとして、DIY型賃貸借を検討するオーナーもいます。

DIY型賃貸借のメリット・デメリットをオーナー視点で整理

DIY型賃貸借は、空室対策と初期負担の調整に役立つ一方で、契約実務が複雑になる点に注意が必要です。

メリットは空室対策と初期修繕費の抑制

DIY型賃貸借の最大のメリットは、通常ならリフォームしてから募集する物件でも、借主の好みに合わせた改修を前提に募集しやすくなる点です。特に、内装に個性を出しやすい築古物件では、画一的な原状回復済みの部屋よりも魅力として伝わることがあります。

また、募集前に全面改修を行わずに済むケースでは、オーナーの初期負担を抑えやすくなります。もちろん、安全性に関わる箇所や設備不良を放置してよいわけではありませんが、「どこまで貸主が直し、どこから借主の希望に委ねるか」を整理することで、費用配分の設計がしやすくなります。

デメリットは契約実務が複雑になること

一方で、DIY型賃貸借は通常の賃貸借よりも契約実務が複雑です。たとえば、壁紙の変更は認めるが下地への加工は不可とするのか、棚の設置はよいが躯体への穴あけは不可とするのか、といった具体的な線引きが必要になります。

さらに、退去時にそのDIY部分を残してよいのか、撤去するのか、費用精算はあるのかまで決めておかなければ、工事直後は問題がなくても、退去時に認識違いが起こりやすくなります。

DIY型賃貸借が向く物件・向かない物件

DIY型賃貸借は、募集条件の差別化がしやすい物件や、一定の古さはあるものの基本性能は維持されている物件と相性がよい傾向があります。反対に、漏水、老朽化した配線、設備不良など、まず貸主側で整備すべき課題が大きい物件では採用しにくい場合があります。

また、区分所有のマンションでは、専有部分であっても管理規約上の制限が関係することがあります。物件タイプの基礎を見直したい場合は、マンションとアパートの違いも確認すると、建物ごとの判断材料を整理しやすくなります。

DIY可能範囲はどう決める？オーナーが先に線引きすべきポイント

DIY可能範囲は、工事内容、施工方法、場所、承認フローを先に書面化して決めるのが基本です。

DIY型賃貸借で最も重要なのは、「自由にしてよい」ではなく「何を、どこまで、どの条件で認めるか」を先に決めることです。国土交通省の契約書式例に関する資料でも、工事内容や実施方法を明確にしておく重要性が示されています。

許可しやすい工事と慎重に扱う工事を分ける

比較的許可しやすいものとしては、壁紙の張り替え、塗装、取り外し可能な棚の設置、簡易な装飾変更などが考えられます。ただし、下地や防水層に影響する施工、給排水設備・ガス・電気配線に関わる工事、構造体に影響する加工は慎重に扱う必要があります。

DIY可能範囲は書面と図面で残す

「壁一面だけ塗装可」「収納棚はこの壁面のみ可」「床材変更は置き敷き型のみ可」といった形で、工事内容、施工方法、場所を具体的に記載しておくと、後の認識違いを減らせます。言葉だけでは曖昧になりやすいため、別表や平面図、施工前写真を添付して残すのが実務的です。

入居後の追加DIYは申請制にする

入居時に想定していなかった追加工事の希望が出ることもあります。そのため、「募集時に許可した内容」と「入居後に別途協議する内容」を分け、追加DIYは申請書兼承諾書を通して判断する運用が向いています。口頭やメッセージアプリだけで承認すると、施工範囲や責任の所在が曖昧になりやすいため注意が必要です。

契約で必ず決めたい4項目、原状回復・所有権・費用負担・精算

契約では、原状回復、所有権、費用負担、退去時精算を別々ではなく一つのルールとして整理することが重要です。

DIY型賃貸借では、通常の賃貸借契約書だけでなく、DIY工事の詳細を定める別紙や合意書を組み合わせる考え方が重要です。国土交通省のDIY型賃貸借契約書式例では、賃貸借契約書本体に加え、申請書兼承諾書や別表などで内容を明確にする構成が示されています。

原状回復義務は通常賃貸より具体的に決める

一般的な賃貸借では、国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインが参考になります。ただしDIY型賃貸借では、借主が手を加えることを前提にしているため、「どこまで元に戻すか」を通常以上に具体化する必要があります。

たとえば、「塗装した壁は退去時にそのまま残置可」「棚は撤去し、ビス穴補修まで借主負担」「置き敷き床材は撤去のうえ引き渡し」など、個別に決める形が実務上わかりやすくなります。

DIY部分の所有権は退去時の扱いとセットで考える

DIY工事で設けた部分のうち、建物と一体になって分離できないものは、契約によっては貸主に帰属する整理が必要です。逆に、簡単に取り外せるものは借主が撤去する前提にしやすいでしょう。重要なのは、所有権の話だけを切り離さず、「残してよいのか」「撤去が必要か」「精算はあるのか」を一つのルールとして決めることです。

費用負担と精算ルールは曖昧にしない

工事費は誰が負担するのか、入居中にDIY部分に不具合が出た場合の修繕費は誰が負担するのか、退去時に残置物として評価する場合に精算するのかなど、費用面の設計も不可欠です。借主施工だから全て借主負担、と単純化できるわけではなく、貸主が承諾した内容との関係で整理する必要があります。

また、賃料設定も切り離せない論点です。借主負担で内装を整える範囲が広いほど、貸主側で先に行う改修費とのバランスを踏まえて、募集条件や家賃をどう設計するかを検討しやすくなります。

特に借主が業者へ発注するケースでは、工事契約そのものの管理も重要です。工事発注に伴う支払い面のリスクも確認したい場合は、工事代金の支払いトラブルを避けるポイントもあわせて参考になります。

DIY型賃貸借で起こりやすいトラブルと防止策

トラブルを防ぐには、工事前の合意内容を細かく残し、退去時の扱いまで契約段階で決めておくことが欠かせません。

工事内容の認識違い

よくあるのは、「この程度ならよいと思っていた」「そこまでの加工は想定していなかった」という認識違いです。壁紙の張り替えを認めたつもりが、下地の大幅加工まで行われていた、といったケースでは、契約書の表現が抽象的だと解釈が分かれやすくなります。

防止策としては、承認する工事を写真、図面、材料、施工方法レベルまで具体化し、施工前後の状態を記録しておくことが有効です。

退去時の原状回復・残置・精算の揉め事

DIY部分が魅力的に見えていても、次の入居者に必ずしも合うとは限りません。そのため、「オーナーは残したいが借主は費用を請求したい」「借主は置いていきたいがオーナーは撤去してほしい」といったずれが起こりがちです。

この種のトラブルは、契約時に「残置可否」「撤去範囲」「補修内容」「費用精算の有無」を明記しておくことでかなり防ぎやすくなります。DIY型賃貸借では、退去時の協議で決めるのでは遅いと考えたほうが安全です。

業者施工や近隣対応に関するトラブル

借主が専門業者を手配する場合、共用部の養生、工事時間帯、騒音、廃材搬出などで近隣とトラブルになる可能性があります。区分所有マンションでは管理組合や管理規約との整合も必要です。

このため、業者施工を認める場合は、施工前の申請、必要書類の提出、共用部利用ルールの順守、工事日時の事前共有などを条件にすると運用しやすくなります。

DIY型賃貸借を導入するときの進め方

導入時は、物件の状態確認、DIY条件の設定、書面整備、入居後の管理という順で進めると整理しやすくなります。

DIY型賃貸借は、思いつきで始めるよりも、募集前に条件を整えてから運用したほうがトラブルを抑えやすくなります。全体の流れは次のように整理できます。

募集前に決めること

最初に確認したいのは、物件の基本性能です。雨漏り、給排水不良、老朽設備など、貸主が先に解決すべき問題を残したままDIY型賃貸借にするのは避けたほうがよいでしょう。そのうえで、募集条件として認めるDIYの範囲を決めます。

契約前に整える書面

契約書本体だけでなく、DIYの申請書兼承諾書、別表、必要に応じた写真や図面をセットで管理すると、後から説明しやすくなります。国土交通省の賃貸住宅標準契約書も土台として参考になりますが、DIY部分の扱いは別途具体化する必要があります。

入居中から明渡しまでの管理

入居後に追加DIYの希望が出た場合は、その都度、内容を確認して書面承認する流れにします。退去時には、契約時の別表と現況を照合し、残置、撤去、補修、精算を合意済みのルールに沿って確認します。これにより、その場の感覚で判断するよりも、トラブルを抑えやすくなります。

よくある質問（FAQ）