4号特例縮小で賃貸リフォームはどう変わる？確認申請の要否を解説

2025年4月施行の建築基準法改正で、「4号特例縮小」が賃貸リフォームにも影響するようになりました。とはいえ、すべての工事が急に厳しくなるわけではなく、影響が大きいのは主に木造系の小規模建築物で主要構造部の過半に触れる大規模な改修です。

• 4号特例縮小の概要と、賃貸オーナーが押さえるべきポイント
• 確認申請が必要になる工事と、通常の内装リフォームとの境界
• 工期・費用・業者選びで事前に確認したい注意点

本記事では、4号特例縮小と賃貸リフォームへの影響について、確認申請が必要になるケース、通常の内装リフォームへの影響、工期や費用、業者選びの注意点までわかりやすく解説します。

注：法令の最終判断は、建物の用途・構造・規模・所在地の運用によって異なる場合があります。個別案件では、所管行政庁や建築士に確認してください。

4号特例縮小とは何かを賃貸オーナー向けに整理

4号特例縮小とは、小規模木造建築物で省略されていた確認審査の範囲が見直される改正です。

まず押さえたいのは、「4号特例縮小」はリフォーム全般を一律に厳しくする制度ではないという点です。もともと4号特例は、小規模木造建築物の建築確認で一部の審査を省略できる仕組みとして使われてきました。2025年4月の改正ではこの範囲が見直され、小規模木造でも、これまでより確認申請や提出図書の扱いが重くなるケースが出ています。

制度の全体像は、国土交通省の「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し」に整理されています。都市計画区域等の内外で扱いは異なりますが、都市計画区域・準都市計画区域・準景観地区等内では、平屋かつ延べ面積200㎡以下を除き、構造によらず構造規定等の審査が必要になる整理です。

賃貸オーナーにとって大事なのは、今回の影響が小規模木造の賃貸住宅で出やすいことです。ただし、木造アパート全般が一律に同じ扱いになるわけではありません。用途、延べ面積、所在地の区域によって確認申請の扱いが変わるため、個別計画ごとの確認が前提になります。

賃貸リフォームで確認申請が必要になるケース

判断の軸は「工事の大きさ」ではなく、主要構造部の一種以上で過半に達するかどうかです。

確認申請の要否を判断するときは、「工事がなんとなく大がかりか」ではなく、建築基準法上の大規模修繕・大規模模様替に当たるかで見る必要があります。e-Govの建築基準法では、大規模の修繕・大規模の模様替は、建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕・模様替と定義されています。条文はe-Gov法令検索の建築基準法で確認できます。

主要構造部には、壁、柱、床、はり、屋根、階段が含まれます。国土交通省の周知資料では、過半の判断は主要構造部ごとに行うと整理されています。つまり、「建物全体の半分を触るか」ではなく、「壁なら壁、床なら床という単位で過半かどうか」を見るイメージです。

特に注意したいのは、以下のような工事です。

1. スケルトンリフォームで床・壁・階段などに大きく手を入れる工事
2. 間取り変更に伴って、耐力壁や主要な床組を広く改修する工事
3. 老朽化対策として、主要構造部を過半で更新する工事

具体例ベースの要否判断は、国土交通省の「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について」が参考になります。この資料では、2025年4月以降に着工する2階建て木造戸建等の大規模なリフォームは建築確認手続の対象となり、水回りのみの工事や手すり・スロープの設置は従来どおり不要と整理されています。

通常の内装リフォームはどこまで影響が小さいか

壁紙や設備交換だけなら、今回の改正の中心ではありません。

多くのオーナーが気にするのは、「壁紙の張り替えや設備交換まで影響するのか」という点でしょう。ここは過度に心配しなくて大丈夫です。国土交通省の資料では、キッチン・トイレ・浴室などの水回りのみのリフォームや、手すり・スロープの設置工事は、従来どおり建築確認手続が不要とされています。

そのため、次のような工事は今回の改正の中心ではありません。

• 壁紙や床材の張り替え
• キッチン、トイレ、浴室などの設備交換
• 建具交換や軽微な内装更新
• バリアフリーのための手すり設置

注意したいのは、見た目では「内装工事」に見えても、実際には主要構造部に広く触れているケースです。たとえば、床を大きく解体して組み直す、階段を全面的に改修する、耐力壁を大幅に変更する、といった内容は要注意です。工事名称ではなく、どの部位にどれだけ手を入れるのかで判断するのが基本になります。

木造アパートと賃貸マンションで影響はどう違うか

直撃しやすいのは小規模木造ですが、非木造は別の法適合論点が重要です。

今回の改正を賃貸物件全体の話として読むと、少し誤解が生まれます。実務上の影響が出やすいのは、従来4号建築物の枠組みで扱われていた木造系の小規模賃貸です。特に2階建て木造アパートで、再生を前提にスケルトン寄りの改修を考えている場合は、確認申請の要否を早めに確認しておく必要があります。

一方、RC造やS造の賃貸マンションでは、「4号特例縮小で急に影響が出る」という単純な話ではありません。非木造はもともと法適合や確認申請の論点が重くなりやすく、用途変更、防火避難、既存不適格、増改築の扱いなど、別の論点も合わせて見なければならないからです。

また、大規模修繕・大規模模様替や増改築を伴うと、既存不適格の整理が必要になる場合があります。ここは建物ごとの差が大きいため、一般論だけで決めず、設計段階で確認するのが安全です。

工期・コストには何が上乗せされるのか

全国一律の増分目安はなく、申請対応の有無で差が出やすいテーマです。

オーナー視点では、制度変更そのもの以上に「結局、工期と費用はどれだけ増えるのか」が気になるはずです。ただし、この点は全国一律の増分データを断定的に示しにくいテーマです。公的機関が「必ず何日延びる」「何万円増える」といった統一目安を示しているわけではありません。

それでも、申請対象になる案件で負担が増えやすいポイントは整理できます。

とくに既存図面が不足している物件では、現況調査や図面起こしから始まることがあり、ここでスケジュールが延びるケースがあります。図面がそろっていて、改修範囲も明確な案件なら、影響を比較的読みやすくなる場合もあります。

見積もりを取るときは、単に総額だけで比較するのではなく、次の点を分けて確認するのが大切です。

1. 設計費がどこまで含まれているか
2. 確認申請費や完了検査対応費が別建てかどうか
3. 行政・確認検査機関からの指摘で追加費用が出た場合の扱い
4. 着工予定日が「申請完了後」なのか「申請準備開始時点」なのか

改正後に業者を選ぶときの確認ポイント

見積もり前に、申請の要否と追加費用の扱いを言語化できるかが重要です。

法改正後の賃貸リフォームでは、「工事ができるか」だけでなく、「確認申請の要否をどのように判断しているか」を説明できる業者かどうかが重要です。単に「たぶん不要です」と言うだけでなく、主要構造部や過半の観点から説明できるかを見ておくと、あとで認識違いが起きにくくなります。

業者選びでは、次の質問をそのまま使うと確認しやすくなります。

• 今回の工事は、主要構造部の過半に触れる可能性がありますか
• 確認申請が必要な場合、設計・申請・完了検査まで対応可能ですか
• 既存図面が不足している場合、現況調査や図面作成はどう進めますか
• 工期のどの部分が法手続きで延びる可能性がありますか

契約面の確認も重要です。支払い条件や追加費用の扱いが曖昧だと、法手続きが入ったときにトラブルになりやすくなります。関連する注意点は、内部リンク先のリフォーム契約時の支払いリスクも確認するも参考になります。

制度改正の全体像は国土交通省の「令和4年改正 建築基準法について」で確認できます。実務寄りの説明資料は国土交通省の説明会資料も参考になります。

よくある質問（FAQ）